2026년 9월 7일 현재 대한민국 부동산 세금 제도

2026년 9월 7일 현재 대한민국 부동산 세금 제도를 기준으로 정리해보겠습니다. 부동산 세금은 단순히 “집을 가지고 있으면 세금을 낸다”가 아니라 취득 → 보유 → 임대 → 매도 → 상속·증여의 단계마다 각각 다른 세금이 붙는 구조로 이해하셔야 합니다.

특히 2026년에는 세법 개정안과 시행령 개정 움직임도 있어 ‘현재 시행 중인 제도’와 ‘개정 추진 중인 내용’을 구분해서 보는 것이 중요합니다. 현재 정부는 종합부동산세법 시행령 일부개정령안도 입법예고한 상태입니다. (환경부)

---

1. 대한민국 부동산 세금의 전체 구조

가장 먼저 전체 그림부터 잡겠습니다.

단계대표 세금핵심 기준

부동산을 살 때	취득세	취득가액·주택 수
가지고 있을 때	재산세	공시가격·과세표준
일정 수준 이상 보유	종합부동산세	전국 공시가격 합산
임대할 때	소득세	월세·간주임대료 등
팔 때	양도소득세	양도차익·주택 수·보유기간
무상으로 넘길 때	증여세	증여재산가액
사망으로 물려줄 때	상속세	상속재산가액

여기서 아주 중요한 원칙이 있습니다.

취득세와 재산세는 지방세,
종합부동산세·양도소득세·임대소득세·증여세·상속세는 국세라고 이해하시면 됩니다.

---

2. 부동산을 살 때 ― 취득세

부동산 세금에서 가장 먼저 만나는 것이 취득세입니다.

주택을 유상으로 취득하는 경우 기본적인 세율은 다음과 같습니다.

1주택 일반 취득

주택 취득가액취득세율

6억 원 이하	1%
6억 초과~9억 이하	약 1~3% 구간
9억 초과	3%

현재 지방세법도 이 구조를 규정하고 있습니다. 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 6억~9억원은 별도의 산식에 따라 세율이 올라갑니다. (법률정보센터)

예를 들어 5억원짜리 주택을 일반적으로 취득한다면 취득세 본세는 단순 계산으로 약 500만원입니다.

다만 실제 납부액은 지방교육세·농어촌특별세 등 부가세목까지 고려해야 합니다.

---

3. 진짜 중요한 것은 '주택 수'

부동산 취득세에서 매우 중요한 것이 내가 몇 번째 주택을 취득하느냐입니다.

1주택을 살 때와 다주택자가 추가 주택을 살 때 세금 구조가 완전히 달라질 수 있습니다.

특히 취득세 중과는

• 현재 보유주택 수
• 새로 취득하는 주택
• 지역
• 주택의 종류
• 일시적 2주택 등 특례
• 지방 저가주택 등 예외

등을 함께 판단해야 합니다.

따라서 “2주택이면 무조건 취득세 8%”라고 외우면 위험합니다.

2026년 지방세법에는 주택 취득세뿐 아니라 과밀억제권역 취득 중과, 법인의 주택 취득 중과, 주택 수 판단 규정 등이 별도로 존재합니다. (법률정보센터)

또한 2026년에는 수도권 외 지역의 미분양 아파트 등에 대한 주택 취득 중과 예외가 확대되는 등의 지방세 제도 변경도 있었습니다. (법률정보센터)

---

4. 집을 가지고 있으면 ― 재산세

취득 후에는 매년 재산세를 냅니다.

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

따라서 부동산을 사고팔 때는 6월 1일 전후가 상당히 중요합니다.

주택 재산세의 일반적인 세율 구조는 다음과 같습니다.

과세표준세율

6천만원 이하	0.1%
6천만원 초과~1.5억원	0.15%
1.5억 초과~3억원	0.25%
3억원 초과	0.4%

국세청이 안내하는 현재 지방세법상 일반 주택 재산세율도 이 구조입니다. (법률정보센터)

다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

재산세는 집값 × 0.1~0.4%로 단순 계산하는 것이 아닙니다.

공시가격에서 일정한 공정시장가액비율 등을 적용하여 과세표준을 만든 다음 세율을 적용합니다.

따라서

아파트 시세 10억원 × 0.4%

이런 식으로 계산하면 안 됩니다.

---

5. 1세대 1주택자는 재산세도 특례가 있다

1세대 1주택자에 대해서는 일정 요건을 충족하면 재산세 세율 특례가 적용될 수 있습니다.

특히 주택 공시가격과 관련된 재산세 부담을 완화하는 제도가 존재하기 때문에 실제 시세가 얼마냐와 재산세 과세표준이 얼마냐는 별개의 문제입니다.

이것이 부동산 세금에서 계속 나오는 중요한 개념입니다.

시세 ≠ 공시가격 ≠ 과세표준

이 세 가지를 구분해야 합니다.

---

6. 고가주택 보유자는 ― 종합부동산세

종부세는 재산세와 완전히 다른 세금입니다.

구조를 간단히 보면,

재산세 = 지방자치단체가 부과

종부세 = 전국의 부동산을 합산해서 일정 기준을 초과하면 국가가 부과

입니다.

종부세의 과세기준일 역시 6월 1일입니다.

현재 주택분 종부세 기본공제는

• 일반 주택: 9억원
• 1세대 1주택자: 12억원
• 법인: 기본공제 없음

구조입니다. (국세청)

---

7. 종부세는 '집값'이 아니라 '공시가격'으로 판단한다

이것이 굉장히 중요합니다.

예를 들어 1주택자가 시세 15억원짜리 아파트를 가지고 있다고 해서

15억원 - 12억원 = 3억원

이렇게 바로 종부세를 계산하는 것이 아닙니다.

종부세는 기본적으로

공시가격 합계 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율

순서로 계산합니다.

현재 주택분 종부세 과세표준은 기본적으로

(공시가격 합계 - 공제금액) × 60%

구조입니다. (국세청)

---

8. 종부세 세율도 알아둘 필요가 있습니다

개인의 주택분 종부세 세율은 현재 다음과 같습니다.

2주택 이하

과세표준세율

3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.0%
12억~25억원	1.3%
25억~50억원	1.5%
50억~94억원	2.0%
94억원 초과	2.7%

3주택 이상

과세표준세율

3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.0%
12억~25억원	2.0%
25억~50억원	3.0%
50억~94억원	4.0%
94억원 초과	5.0%

국세청의 현행 세율표도 이 구조를 제시하고 있습니다. (국세청)

---

9. 그런데 1주택자는 종부세에서 상당히 유리하다

1세대 1주택자는 기본공제가 12억원입니다.

그리고 일정 요건을 충족하면 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제도 받을 수 있습니다.

현재 국세청 안내 기준으로

고령자 공제

• 60세 이상: 20%
• 65세 이상: 30%
• 70세 이상: 40%

장기보유 공제

• 5년 이상: 20%
• 10년 이상: 40%
• 15년 이상: 50%

그리고 두 공제를 합쳐 **최대 80%**까지 가능합니다. (국세청)

따라서 똑같이 15억원짜리 집을 가지고 있어도

젊은 다주택자와 장기간 보유한 고령 1주택자의 종부세 부담은 상당히 달라질 수 있습니다.

---

10. 집을 임대하면 ― 임대소득세

주택을 임대해서 월세를 받으면 주택임대소득 문제가 발생합니다.

여기서도 주택 수가 중요합니다.

현재 국세청 기준으로 기본적으로

1주택

국내 1주택을 보유하면서 임대하는 경우에는 원칙적으로 비과세입니다.

다만 기준시가 12억원 초과 고가주택의 월세와 국외주택 등은 과세 대상이 될 수 있습니다. (국세청)

2주택

월세 임대소득이 과세 대상이 됩니다.

3주택 이상

월세는 물론이고 일정 조건에서는 전세보증금에 대한 간주임대료도 과세 대상이 됩니다. (국세청)

그리고 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택을 보유한 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우에도 간주임대료 과세 범위가 확대되는 내용이 국세청 안내에 반영되어 있습니다. (국세청)

---

11. 부동산을 팔면 ― 양도소득세

부동산 투자에서 가장 중요한 세금 중 하나입니다.

양도소득세는 쉽게 말해

부동산을 팔아서 생긴 이익에 부과하는 세금

입니다.

예를 들어

취득가액 7억원
매도가액 12억원
필요경비 3천만원

이라면 단순한 양도차익은

12억 - 7억 - 0.3억 = 4.7억원

입니다.

다만 실제 세금은 여기서 바로 4.7억원에 세율을 곱하는 것이 아닙니다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 → 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 과세표준 → 세율

순서로 계산합니다.

국세청도 양도소득세를 부동산 등을 양도하여 발생한 이익에 대해 과세하는 세금으로 설명하고 있습니다. (국세청)

---

12. 1세대 1주택은 양도세에서 가장 중요한 혜택

현재 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세가 가능합니다.

기본적으로 2년 이상 보유가 중요한 요건이고, 취득 당시 조정대상지역 주택 등에는 거주요건이 추가될 수 있습니다. (국세청)

그리고 아주 중요한 것이 12억원 고가주택 기준입니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 집을 15억원에 팔았다고 해보겠습니다.

“15억원짜리니까 양도세를 전부 내야 한다”가 아닙니다.

12억원까지의 비과세 부분과 12억원을 초과하는 부분을 나누어 계산합니다.

국세청의 계산방식은

전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

입니다. (국세청)

---

13. 양도소득세에서 가장 무서운 것이 '주택 수'

부동산 세금에서 주택 수는 매우 중요합니다.

왜냐하면

1주택 → 2주택 → 3주택

으로 넘어가면서

• 취득세
• 종부세
• 양도세
• 임대소득세

전부 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

다만 현재는 과거처럼 단순하게

2주택 = 무조건 중과
3주택 = 무조건 최고세율

이라고 생각하면 안 됩니다.

지역, 취득·양도 시기, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 입주권·분양권 등의 특례를 함께 봐야 합니다.

---

14. 증여하면 ― 증여세

부동산을 자녀에게 그냥 넘긴다면 증여세 문제가 발생합니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 10억원짜리 아파트를 증여한다고 해서

“돈을 받은 게 아니니까 세금이 없다.”

가 아닙니다.

부동산 자체가 경제적 가치가 있는 재산이기 때문에 증여세 대상이 됩니다. 국세청도 증여재산을 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 재산 등으로 설명하고 있습니다. (국세청)

그리고 증여에는

• 증여재산가액
• 증여재산공제
• 과세표준
• 증여세율

등이 적용됩니다.

배우자·직계존비속 사이의 부동산 거래는 특히 주의해야 합니다.

2026년 지방세법 개정에서도 배우자·직계존비속 간 부동산 거래의 유상거래 판단 기준이 개선되었습니다. 일정한 경우 실제로 돈을 지급했다고 하더라도 증여로 볼 수 있기 때문에 단순히 계약서에 매매라고 적는 것만으로 끝나는 문제가 아닙니다. (법률정보센터)

---

15. 상속받으면 ― 상속세

부동산 소유자가 사망하면 상속세 문제가 발생합니다.

상속세에서는

부동산 한 채의 가격만 보는 것이 아니라 상속재산 전체를 합산

한다는 점이 중요합니다.

즉,

아파트 15억원
예금 3억원
주식 2억원

이라면 단순히 아파트 15억원만 보고 판단하는 것이 아니라 상속재산 전체를 고려해야 합니다.

여기에서

• 일괄공제
• 배우자공제
• 금융재산공제
• 기타 공제

등을 적용하여 최종 과세표준을 계산합니다.

---

16. 결국 부동산 세금의 핵심은 '집값'이 아니다

부동산 세금을 제대로 이해하려면 다음 7가지를 항상 확인해야 합니다.

① 얼마짜리인가?

매매가격뿐만 아니라

공시가격·기준시가·시가인정액

등이 각각 다릅니다.

② 몇 채인가?

1주택인지, 2주택인지, 3주택 이상인지가 중요합니다.

③ 언제 샀는가?

세법은 취득 시점에 따라 적용 규정이 달라질 수 있습니다.

④ 어디에 있는가?

수도권·지방, 조정대상지역 여부 등이 중요합니다.

⑤ 얼마나 오래 가지고 있었는가?

양도세 장기보유특별공제 등에 영향을 줍니다.

⑥ 실제로 거주했는가?

1세대 1주택 양도세 비과세 등에서 중요합니다.

⑦ 무엇을 하려고 하는가?

취득인지, 보유인지, 임대인지, 매도인지, 증여인지, 상속인지에 따라 완전히 다른 세금이 적용됩니다.

---

17. 가장 쉽게 전체 구조를 외우는 방법

부동산 한 채를 예로 들어보겠습니다.

10억원짜리 아파트를 구입

↓

살 때

취득세

↓

보유

재산세

↓

전국 공시가격 합계가 일정 기준 초과

종합부동산세

↓

임대

주택임대소득세

↓

나중에 15억원에 매도

양도소득세

↓

자녀에게 생전에 넘김

증여세

↓

사망 후 자녀에게 넘어감

상속세

이렇게 생각하면 대한민국 부동산 세금의 전체 구조가 상당히 쉽게 정리됩니다.

---

18. 가장 중요한 실전 포인트

부동산 세금에서 사람들이 가장 많이 착각하는 부분을 정리하면 이렇습니다.

① 집값이 10억원이라고 세금 계산도 10억원을 기준으로 하는 것은 아닙니다.

세금마다 실거래가·공시가격·기준시가·시가표준액·시가인정액 등이 다르게 사용됩니다.

② 1주택과 2주택의 세금 차이가 상당히 클 수 있습니다.

특히 취득세·종부세·양도세에서 주택 수 판단이 중요합니다.

③ 종부세는 재산세와 별개의 세금입니다.

먼저 재산세를 내고 일정 기준을 넘으면 종부세가 추가될 수 있습니다.

④ 1주택이라고 무조건 양도세가 0원은 아닙니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 하며, 12억원 초과 고가주택은 초과 부분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다. (국세청)

⑤ '2주택이면 무조건 세금 폭탄'도 정확하지 않습니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 여러 특례가 있기 때문입니다. 종부세에서도 일정 특례주택은 1세대 1주택자로 보는 제도가 있습니다. (국세청)

---

핵심만 한 장으로 정리하면

상황가장 먼저 볼 세금가장 중요한 변수

집을 산다	취득세	주택 수·취득가액·지역
집을 가지고 있다	재산세	공시가격·과세표준
고가주택 여러 채 보유	종부세	공시가격 합계·주택 수
월세를 받는다	임대소득세	주택 수·월세·보증금
집을 판다	양도세	양도차익·주택 수·보유/거주기간
자녀에게 준다	증여세	증여재산가액·공제
부모 사망 후 물려받는다	상속세	전체 상속재산·공제

결국 부동산 세금의 핵심 공식은 가격 × 세율이 아닙니다.

주택 수 + 취득시기 + 보유기간 + 거주기간 + 지역 + 실제 거래가격 + 공시가격 + 세법상 특례

이 8가지를 같이 봐야 실제 세금이 나옵니다.

특히 2026년 현재는 종부세 관련 시행령 개정안이 입법예고 중이고 지방세법도 2026년 7월 1일 시행 개정이 반영되어 있기 때문에, 인터넷에 돌아다니는 몇 년 전 '부동산 세금 총정리' 자료를 그대로 믿으면 안 됩니다. (환경부)

 

 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2026년 9월 7일 현재 시행되는 제도를 기준으로, 이해하기 쉽도록 “10억 원짜리 아파트를 1채·2채·3채 보유하면 실제 세금 구조가 어떻게 달라지는가”를 숫자로 비교해보겠습니다.

다만 실제 세금은 지역, 공시가격, 전용면적, 취득시기, 거주기간, 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라지므로, 아래는 비교를 위한 동일 조건의 가상 사례입니다. 취득세 중과는 지역과 주택 수에 따라 8%·12%까지 올라갈 수 있고, 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되어 현재는 조정대상지역 다주택자의 양도세 부담도 다시 중요해졌습니다. (NABO)

---

1. 비교를 위한 조건

다음과 같이 가정하겠습니다.

• 아파트 1채 가격: 10억 원
• 2채 보유: 총 20억 원
• 3채 보유: 총 30억 원
• 각 아파트 공시가격: 7억 원이라고 가정
• 전용면적: 85㎡ 초과라고 가정
• 취득가액: 각각 10억 원
• 나중에 각각 15억 원에 매도한다고 가정
• 보유기간: 10년
• 필요경비: 일단 계산을 단순화하기 위해 제외
• 다른 소득은 없는 것으로 가정
• 취득·보유 시점의 세법상 특례는 없다고 가정

중요: 공시가격 7억원은 설명을 위한 가정입니다. 실제 종부세·재산세는 해당 연도 공시가격을 넣어 다시 계산해야 합니다.

---

2. 가장 먼저 보이는 차이 ― 취득세

10억원짜리 주택을 살 때부터 차이가 발생합니다.

2026년 주택 유상취득세율은 기본적으로 1~3%이고, 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택은 12%, 비조정지역에서는 3주택부터 8%가 적용되는 구조입니다. (NABO)

10억원 아파트 1채

9억원 초과 주택의 기본 취득세는 **3%**입니다.

따라서

10억원 × 3% = 3,000만원

입니다.

여기에 지방교육세와 전용 85㎡ 초과라면 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다. 85㎡ 초과 주택의 일반 취득에서는 농특세 0.2%가 추가되고 지방교육세도 붙습니다. (국토교통부)

즉 실제 납부액은 본세 3,000만원보다 많습니다.

---

3. 2번째 집을 살 때부터 상황이 달라집니다

이번에는 이미 10억원짜리 집을 한 채 가지고 있는데 또 10억원짜리 집을 산다고 하겠습니다.

조정대상지역이라면

두 번째 주택 취득세 본세가 **8%**입니다.

10억원 × 8% = 8,000만원

전용 85㎡ 초과라면 농특세와 지방교육세까지 고려해야 합니다.

실무상 2주택 중과의 총 세율은 조건에 따라 약 9% 수준까지 올라갈 수 있습니다. (KACPTA)

따라서 단순화하면

약 9,000만원

수준이 됩니다.

1주택 취득 때 약 3천만원대였던 세금이 2주택이 되는 순간 거의 3배가 될 수 있는 것입니다.

---

4. 3번째 집은 더욱 커집니다

이미 2채를 가지고 있는데 10억원짜리 집을 하나 더 산다면 조정대상지역 기준 취득세 본세는 **12%**입니다.

10억원 × 12% = 1억 2,000만원

85㎡ 초과이고 지방교육세·농특세까지 고려하면 총 부담은 약 1억3,400만원 수준까지 갈 수 있습니다. (KACPTA)

따라서 단순 비교하면:

구분10억 주택 취득 시 본세부가세목 고려 시 대략

1주택	3,000만원	약 3,500만원
조정지역 2주택	8,000만원	약 9,000만원
조정지역 3주택	1억2,000만원	약 1억3,400만원

여기서부터 다주택의 세금 구조가 왜 중요한지 확실하게 보입니다.

---

5. 그런데 보유세는 취득세처럼 폭발적으로 늘지는 않습니다

이제 매년 가지고 있을 때 내는 세금을 보겠습니다.

재산세는 공시가격 등을 기준으로 과세표준을 계산합니다.

여기서는

공시가격 7억원 × 공정시장가액비율 60%

이라고 단순 가정하겠습니다.

그러면

과세표준 = 4억2,000만원

입니다.

일반 주택 재산세율을 적용하면 대략 105만원 수준의 재산세 본세가 나오고, 1세대 1주택의 9억원 이하 세율 특례를 적용한다면 약 108만원 수준으로 계산되는 구조입니다. 여기에 지방교육세, 도시지역분 등이 추가될 수 있습니다. 국세청의 현재 재산세 세율표도 주택 일반세율과 1세대 1주택 특례세율을 구분하고 있습니다. (국가교통정보센터)

여기서 재미있는 점이 있습니다.

10억원짜리 집이라고 해서 매년 재산세가 4천만원씩 나오는 것이 아닙니다.

왜냐하면 시세 10억원 → 공시가격 → 과세표준이라는 과정을 거치기 때문입니다.

---

6. 1채 가지고 있을 때 종부세는?

공시가격을 7억원이라고 가정했습니다.

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원입니다.

따라서

공시가격 7억원 < 12억원

입니다.

종부세 = 0원

입니다.

즉,

10억원짜리 아파트 한 채를 가지고 있다는 이유만으로 종부세를 내는 것은 아닙니다.

공시가격이 12억원을 넘는지 여부가 중요한 것입니다. 종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다. (국세청)

---

7. 2채를 가지고 있으면 종부세가 발생하기 시작합니다

아파트 2채를 가지고 있다고 하겠습니다.

공시가격:

7억 + 7억 = 14억원

일반 주택분 종부세 기본공제는 9억원입니다.

그러면

14억원 - 9억원 = 5억원

공정시장가액비율 60%를 적용하면

5억원 × 60% = 3억원

이 종부세 과세표준이 됩니다. (국세청)

2주택 이하 과세표준 3억원까지 세율은 0.5%입니다.

따라서 단순 산출세액은

3억원 × 0.5% = 150만원

입니다.

다만 실제 납부할 종부세는 여기서 재산세 중복분을 공제하기 때문에 150만원 그대로 납부하는 것은 아닙니다. 국세청의 실제 종부세 산식도 산출세액에서 공제할 재산세액을 차감하도록 되어 있습니다. (NTS)

---

8. 3채라면?

공시가격 합계:

7억 × 3 = 21억원

기본공제:

9억원

차액:

12억원

공정시장가액비율 60% 적용:

7억2,000만원

이것이 종부세 과세표준입니다.

3주택 이상 세율을 적용하면

• 3억원 × 0.5% = 150만원
• 다음 3억원 × 0.7% = 210만원
• 다음 1억2천만원 × 1.0% = 120만원

합계:

480만원

정도의 산출세액이 나옵니다.

여기에서도 실제 종부세는 재산세 공제와 세부담상한 등을 반영해야 하므로 480만원을 그대로 납부한다고 보면 안 됩니다. 현재 종부세 3주택 이상 세율표는 이 구조입니다. (국세청)

---

9. 그래서 매년 보유세를 단순 비교하면

가정한 공시가격을 기준으로 하면 대략적인 구조는 다음과 같습니다.

보유시세 합계공시가격 합계종부세 기본공제종부세 과세표준종부세 산출세액

1채	10억	7억	12억	0	0
2채	20억	14억	9억	3억	약 150만원
3채	30억	21억	9억	7.2억	약 480만원

실제 납부세액은 이보다 낮아질 수 있습니다.

특히 종부세는 재산세와 중복되는 부분을 공제하기 때문입니다. (NTS)

---

10. 진짜 큰 차이는 '팔 때' 발생합니다

이제 핵심입니다.

세 채 모두

10억원에 취득 → 15억원에 매도

했다고 가정하겠습니다.

각각 양도차익은

15억 - 10억 = 5억원

입니다.

---

11. 1주택자는 엄청나게 유리합니다

1세대 1주택이고 비과세 요건을 충족한다고 가정하겠습니다.

1세대 1주택 고가주택의 경우 12억원까지 전액 과세되는 것이 아니라 12억원 초과 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 국세청도 다음과 같은 방식으로 계산하도록 안내하고 있습니다. (국세청)

매도가:

15억원

과세 기준:

12억원

따라서 과세대상 비율은

(15 - 12) ÷ 15 = 20%

전체 양도차익 5억원 중

5억원 × 20% = 1억원

만 과세대상 양도차익이 됩니다.

---

12. 장기보유특별공제까지 적용하면

10년 보유 + 10년 거주라고 가정하면 1세대 1주택 장기보유특별공제는 최대 80% 수준까지 가능합니다.

국세청 자료에서도 보유기간과 거주기간을 합산해 10년 이상인 경우 80% 공제가 가능한 구조를 확인할 수 있습니다. (NTS)

따라서

과세대상 양도차익 1억원

에서

80% = 8,000만원

공제하면

2,000만원

정도의 양도소득금액이 남습니다.

여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 약

1,750만원

수준입니다.

따라서 실제 양도소득세는 상당히 낮아질 수 있습니다.

---

13. 그런데 2주택자는 2026년 현재 이야기가 완전히 달라집니다

여기가 2026년 부동산 세금에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 국세청이 이를 공식적으로 안내하고 있습니다. (NTS)

따라서 2026년 9월 현재 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 중과 문제가 다시 발생합니다.

---

14. 2주택자가 15억원에 팔면?

10억원에 산 집을 15억원에 팔아

5억원의 양도차익

이 발생했다고 하겠습니다.

그리고 단순화를 위해 조정대상지역의 2주택자로 중과 대상이라고 가정하겠습니다.

이 경우 기본세율에 20%포인트가 가산되고, 중과 적용 시 장기보유특별공제가 배제됩니다. 국세청 자료도 조정대상지역 다주택자의 중과 구조를 기본세율에 20%p 또는 30%p 가산하는 방식으로 설명합니다. (국세청)

5억원의 과세표준을 단순화해 보면 기본세율상 40% 구간에 해당하고,

기본세율:

40%

2주택 중과:

+20%p

따라서 해당 구간의 세율은

60%

가 됩니다.

누진공제를 반영한 국세 기준 단순 계산으로는 약 2억7,460만원 수준의 양도소득세가 계산될 수 있습니다.

여기에 지방소득세가 추가됩니다.

따라서 전체 부담은 대략

3억원 안팎

까지 올라갈 수 있습니다.

---

15. 3주택자는 더 심합니다

3주택 이상이고 조정대상지역 중과 대상이라면

기본세율 + 30%p

입니다.

따라서 최고 구간은

75%

까지 올라갈 수 있습니다.

같은 5억원의 양도차익을 가정하면 단순 계산상 양도소득세가 약 3억2,460만원 수준까지 계산될 수 있고, 지방소득세까지 고려하면 약 3억5,700만원 수준입니다.

물론 실제 계산에서는 필요경비, 취득가액 인정범위, 양도시점, 주택 수 특례, 조정대상지역 여부, 세율 적용방식 등을 모두 확인해야 합니다.

---

16. 한눈에 보면 충격적인 차이가 나옵니다

똑같이

10억 → 15억

으로 오른 아파트라고 하겠습니다.

구분1주택2주택3주택

취득가격	10억	10억	10억
매도가격	15억	15억	15억
양도차익	5억	5억	5억
1주택 비과세	가능	불가	불가
12억 고가주택 비과세	적용	적용 안 됨	적용 안 됨
장기보유특별공제	최대 80% 가능	중과 시 배제	중과 시 배제
조정지역 중과	없음	+20%p	+30%p
세금 부담	상대적으로 매우 낮음	매우 큼	매우 큼

같은 5억원의 투자수익인데 주택 수에 따라 세금이 수천만원에서 수억원까지 차이날 수 있습니다.

---

17. 그런데 여기서 아주 중요한 함정이 있습니다

위의 2·3주택 양도세 계산은 “조정대상지역에서 중과 대상”이라는 가정입니다.

만약 비조정지역 주택이라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

비조정지역에서는 다주택자라도 기본세율이 적용될 수 있고, 장기보유특별공제도 적용될 수 있습니다. 국회예산정책처가 정리한 2026년 세제 자료에서도 비규제지역 다주택자의 경우 기본세율 6~45%, 장기보유특별공제 적용 가능으로 정리하고 있습니다. (NABO)

즉,

“3주택 = 무조건 75%”

라고 생각하면 안 됩니다.

어디에 있는 집을 파느냐가 매우 중요합니다.

---

18. 그래서 부동산 투자에서 세금 순서를 이렇게 봐야 합니다

예를 들어 10억원짜리 아파트를 추가로 하나 사려고 한다면 단순히

“10억인데 앞으로 15억 되겠지.”

라고 생각하면 안 됩니다.

다음 계산을 해야 합니다.

① 살 때

10억원

↓

취득세

↓

② 가지고 있는 동안

재산세

종부세

↓

③ 임대한다면

임대소득세

↓

④ 팔 때

15억원

↓

양도차익 5억원

↓

양도소득세

↓

⑤ 최종 순수익

15억 - 10억 - 취득 관련 세금 - 보유세 - 양도세 - 기타 비용

입니다.

---

19. 결국 10억짜리 집의 '진짜 가격'은 10억이 아닙니다

이것이 부동산 세금을 공부할 때 가장 중요한 부분입니다.

예를 들어 10억원짜리 아파트를 추가 매입한다고 하겠습니다.

조정대상지역 2주택자가 되면 취득세 관련 부담이 대략 9천만원 수준까지 갈 수 있습니다.

즉 실제 투자금은

10억원 + 약 9천만원

이 됩니다.

그리고 10년 뒤 15억원에 팔았는데 양도세가 수억원 발생한다면,

겉으로는

5억원 벌었다

라고 생각했지만 실제 손에 남는 돈은 훨씬 적습니다.

---

20. 가장 중요한 결론

부동산 세금에서 주택 한 채를 더 사는 순간 가장 먼저 발생하는 것이 취득세이고, 장기간 보유하면 종부세·재산세가 따라오며, 궁극적으로 매도할 때 양도세가 수익률을 크게 좌우합니다.

특히 2026년 9월 현재는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐기 때문에, 과거의 “다주택자 양도세 중과가 유예되고 있다”는 오래된 정보를 가지고 투자 판단을 하면 안 됩니다. (NTS)

그리고 한 가지 더 중요한 변화가 있습니다. 2026년 지방세법 시행령에는 수도권 외 미분양 주택 등에 대한 취득세 중과 예외 확대 같은 내용도 반영되어 있습니다. 따라서 모든 2·3주택이 동일하게 과세되는 것은 아닙니다. (법률정보센터)

---

핵심만 정말 쉽게 정리하면

10억원짜리 집 한 채

→ 취득세 상대적으로 낮음
→ 공시가격 12억원 이하라면 1주택 종부세 부담 없음
→ 12억원 초과 매도 시에도 1주택 비과세 구조가 매우 유리
→ 장기보유·장기거주하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있음

10억원짜리 집 두 채

→ 두 번째 취득 때 취득세 중과 가능
→ 종부세 기본공제 9억원 적용
→ 매도할 때 조정대상지역 중과 여부 확인 필수
→ 중과 대상이면 장기보유특별공제도 배제될 수 있음

10억원짜리 집 세 채

→ 세 번째 취득부터 취득세 부담 더욱 증가
→ 종부세 세율도 3주택 이상 구간 적용
→ 조정대상지역에서 매도하면 양도세 중과가 가장 중요
→ 단순히 집값이 올랐다는 이유만으로 높은 투자수익이라고 판단하면 안 됨

결국 부동산에서 가장 중요한 숫자는 ‘집값’ 하나가 아니라 주택 수 × 지역 × 공시가격 × 취득시기 × 보유기간 × 거주기간 × 매도시점입니다.